Материал из PL Engineering

         Продвинутый склад

          Исторически склад долгое время оставался ключевым местом во всей системе мировой торговли. Но сейчас, по мере компьютеризации розничной торговли, позволяющей реагировать на запросы каждого конкретного клиента, бурного роста продаж через интернет и тому подобных инноваций, движение товарного запаса стремительно ускоряется. И один из путей ускорения товарного потока — консолидация складских площадей в единый распределительный центр.

Нележалый товар

          До кризиса желание арендаторов получить складской продукт, более или менее адаптированный под их нужды, вообще не рассматривалось: рынок был перегрет, и владельцы складской недвижимости зачастую действовали по понятному принципу: «хотите — берите, хотите — нет». Но из-за изменения экономической ситуации спрос резко сократился, собственники вынуждены становиться более гибкими. Порог входа в проекты категории А для крупных арендаторов существенно снизился, и в условиях сократившегося спроса новые правила игры стали диктоваться именно арендаторами.

          Товар больше не может «спокойно лежать»: ритейлерам необходимо максимально гибко управлять издержками, а для этого, прежде всего, нужно оптимизировать логистику. Выход один — уходить от проверенной веками концепции складов как набора разрозненных узкоспециализированных ангаров к новой концепции — своего рода «продвинутого склада», или «метасклада». Единый распределительный центр позволит обеспечить эффективное управление движением товарного потока.

          Если раньше концепция операторов подразумевала наличие ряда складов разного класса вокруг Москвы, то теперь многие крупнейшие ритейлеры товаров повседневного спроса (FMCG) и бытовой техники и электроники, БТЭ (CEA), консолидируют свои стоки в единый дистрибуционный центр и объединяют движение товара. Среди FMCG это уже сделал X5 Retail Group, а среди БТЭ — «Эльдорадо» и «М.видео».

          Собственники, идя навстречу пожеланиям якорных арендаторов, максимально адаптируют площади под конкретные потребности — например, увеличивают количество погрузочных ворот, зонируют помещения, разделяют их на «холодные» и «сухие» зоны.

          Продуманный распределительный центр отличается от традиционного склада более удобной планировкой здания (например, предусмотрены площадки для cross-docking), адекватным пространством для маневрирования и стоянки транспорта и более гибким подходом к требованиям конкретного оператора: может быть увеличена или же, наоборот, уменьшена зона мезонина, организована большая площадка для парковки и т.д. В стандартных складах предлагались фиксированные условия, которые невозможно было изменить.

          При соблюдении более гибких условий снабжать магазины из одной точки гораздо проще, чем из пяти. Переход к таким «метаскладам», во-первых, позволит централизовать товарные потоки, а во-вторых, существенно сократит издержки на аренду, персонал, оборудование, транспорт и систему складского учета. В целом такой подход может сократить издержки оператора до 15%.

          Все вместе это способствует как оптимизации расходной части, так и повышению оборота. Ведь застой товара на складе — это всегда потеря денег.

Проект под заказчика

          Заметим, что в настоящий момент не стоит задаваться вопросом: «Сколько в Москве уже построено таких дистрибуционных центров и сколько строится»? В силу понятных причин строится таких объектов сейчас мало. Среди масштабных проектов класса А в этом году реализуется только вторая фаза «ПНК-Чехов» (120000 кв. м). Можно спросить: «Сколько крупнейших ритейлеров уже консолидировали свои складские запасы в рамках единой распределительной площадки»? На подобные решения идут ранее упомянутые «Эльдорадо» и «М.видео».

          Но ситуация будет меняться, и собственникам необходимо уже сейчас ориентироваться на новую структуру спроса. Ритейлеры уже не торопятся принимать стандартизированное предложение — спрос определяет повышенные требования к помещению.

          Один из вариантов — заказать строительство под ключ. В таком случае распределительный центр будет построен с нуля под конкретного арендатора. Хотя такие проекты, которые часто называют built-to-suit, предоставляют заказчикам возможность получить проект, соответствующий специфике их бизнеса, на данный момент это большая редкость. В условиях превалирующего предложения арендаторы предпочитают рассматривать помещения с высокой степенью готовности, нежели рассчитывать на несколько лет вперед и брать на себя дополнительные риски. Очевидно, такие проекты станут более востребованными, когда окончательно восстановится спрос.

          На данный момент крупные проекты такого типа можно пересчитать по пальцам. Среди наиболее значительных проектов built-to-suit — строительство 12700 кв. м для компании BMW в складском комплексе «Крекшино». Событием 2009 г. стала сделка компании «Эльдорадо», которая арендовала 67000 кв. м во второй фазе складского комплекса «ПНК-Чехов». В данном проекте команды и девелопера, и арендатора совместно определяли оптимальное соотношение складских, мезонинных и офисных помещений, а также расположение погрузочно-разгрузочных зон и конфигурацию парковочной территории.

          Другой популярный вариант — техническая адаптация стандартных складских проектов под заказ и нужды конкретного оператора. Среди наиболее значительных сделок такого типа — аренда компанией X5 Retail Group более 60000 кв. м в первой фазе того же «ПНК-Чехов» и договор на 21000 кв. м в проекте «Трилоджи парк Томилино», подписанный с компанией «Ашан». В рамках последней сделки, в частности, будет организована зона для хранения продуктов, требующих охлаждения.

          Таким образом, переход к концепции дистрибуционного центра заключается в первую очередь в консолидации существующих стоков в рамках единой площадки. Требования крупных розничных сетей — по возможности предоставить если не готовое решение, то решение, максимально приближенное к логистической системе конкретной сети и обладающее необходимыми характеристиками современного распределительного центра.

          Можно предположить, что в ближайшем будущем количество нестандартных проектов будет расти и рынок увидит пару-тройку новых проектов в формате built-to-suit. Тучные времена, когда ритейлеры были готовы брать любые склады лишь бы разместить товар, прошли и в ближайшем будущем подобных сделок не предвидится. По мере того как предложение на рынке индустриальных помещений становится все более качественным (а кризис в первую очередь отсеивает непрофессиональных девелоперов), ожидания арендаторов повышаются. И когда спрос окончательно вернется, это уже будет спрос не на складские площади как таковые, а на качественные распределительные центры.